Theo Điều 168 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005, việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Với quy định trên, đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự chuyển quyền sở hữu. Tuy nhiên, nguyên tắc này lại bị phá vỡ bởi ‘‘trừ trường hợp pháp luật có quy định khác’’. Cách quy định của BLDS cũng như của một số văn bản pháp luật hiện hành đã tạo nên sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật, gây ra không ít khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.

Cụ thể đó là Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Hiện nay, nhà ở là một trong các loại tài sản thuộc sự loại trừ của Điều 168 vì theo quy định tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở, quyền sở hữu đối với nhà ở được chuyển kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng. Song đối với đất đai thì quyền sử dụng đất lại được chuyển kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Điều 692 BLDS). Như vậy, cùng một khối tài sản thống nhất là nhà và đất song thời điểm chuyển quyền giữa đất và nhà trên đất lại... khác nhau!

Thành viên Tổ biên tập dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLDS 2005 - bà Hoàng Thị Thúy Hằng (Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp) cho biết, hiện dự thảo Luật đang đưa ra 2 phương án về thời điểm của việc xác lập, thay đổi, chuyển dịch và chấm dứt vật quyền, chứ không chỉ dừng lại ở thời điểm chuyển quyền sở hữu, đối với bất động sản: Một là thời điểm hợp đồng giữa các bên được giao kết (hoặc là thời điểm hợp đồng giữa các bên được công chứng), còn đăng ký là điều kiện để đối kháng với người thứ ba. Hai là thời điểm đăng ký vật quyền (có nghĩa, đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của việc xác lập, thay đổi, chuyển dịch và chấm dứt vật quyền). Với tư cách chuyên gia pháp luật, bà Hằng khẳng định, việc đăng ký là điều kiện để đối kháng với người thứ ba là phương án phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.

Tán thành nội dung coi đăng ký vật quyền bất động sản là điều kiện để đối kháng nhưng Cố vấn trưởng Dự án Jica Nishioka Takeshi đã ‘‘lật ngược’’ vấn đề: Tại sao dự thảo cho phép đối với biến động về động sản, trường hợp các bên có thỏa thuận thì có thể thay điểm thời điểm phát sinh hiệu lực, trong khi đối với bất động sản lại không có quy định tương tự? Pháp luật dân sự Nhật Bản áp dụng nguyên tắc ý chí của đương sự, quy định sự biến động của vật quyền sẽ phát sinh hiệu lực chỉ cần có sự thể hiện ý chí của đương sự, chứ không phải là thời điểm thể hiện ý chí.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, việc áp dụng nguyên tắc ý chí của đương sự như kinh nghiệm của Nhật Bản e rằng chưa ổn trong giai đoạn hiện nay khi mà trình độ dân trí của nước ta còn nhiều hạn chế!

Cẩm Vân